攻下八成出租率之后,万科自持租赁下一站怎么走?

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发布时间:2018年05月16日 09:01:44


攻下八成出租率之后,万科自持租赁下一站怎么走?


【正文】

近日,国内首批租赁项目“万科翡翠书院”进入意向签约阶段,这个曾被业内誉为“天价租赁”的项目首次试水结果终于出炉。数据显示,万科翡翠书院首推3幢楼共计72套房源,意向签约60套,达成80%的出租率。八成出租率,万科自持租赁的首秀战绩确实不错。但在1000多套房源体量面前,一次小批量的尝试对全局的影响有限,此后的下一站能否持续发展才是关键。


塔尖的租赁客户究竟有多少?


攻下八成出租率之后,万科自持租赁下一站怎么走?


在项目入市之初,各界围绕高租金和盈利模式展开过一番激烈讨论,对于这些外界比较关注的问题,蓝鲸地产此前实地到访万科翡翠书院案场与之进行过探讨,据对方透露,“项目180方户型基本上整个硬装成本是140万-150万元,在这种装修配置下,项目的投资回报率期待值只有2-3%,可以说项目的实验意义更大于盈利意义。”从该人员的解读来判断,这一次试水的结果,才是万科自持租赁最重视的环节。


为了叫好又叫座,5月13日项目首期“试水”将原计划100套房源缩减至72套,最终完成60套意向签约,达成八成出租率。


针对客户来源于哪,万科在用户画像的调研上很下了一番功夫。万科工作人员介绍说,“在正式开放之前,万科去探访了周边70多家这种高新技术产业,包括像百度,阿里,因为跟项目的直线距离就是10分钟车程,主流人群也是这些高科技人才。”


这些所谓的塔尖客群究竟有多少?据媒体报道,在首批入驻的租户名单中,被指出的几个意向租赁客户,包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚,其实均来自万科v盟未来精英联盟的合作伙伴。这一信息也被中原地产首席分析师张大伟所证实。


张大伟表示,目前宣传的首批租户,大部分都是万科V盟未来精英联盟的合作伙伴的董事长。后续还有1000多套房源,需要多少合作伙伴(才能撑起这个项目)。其次,从租户来源看,都是属于有房人群,租房的原因很可能并非租住,比如幻腾智能的总经理王昊,主要业务是智能家居(他的目的可能不是出自租赁住房)。


显然,万科此次超出市场预期的答卷,并没有说服所有“观众”。人们对万科和首个全自持租赁项目的期待值,可能比万科所想象的更高一些。


租户增值服务问题待解

攻下八成出租率之后,万科自持租赁下一站怎么走?



“90平十年租金180万,一次性付清租金不变”,万科打出的这一招牌方案曾被市场广为诟病,天价租金、扰乱租房市场等声音纷至沓来,而现实还要更残酷。


安居客首席分析师张波表示,方案里的180万元租金其实不止于此,再加上时间成本之后,以银行的存款利率来计算,租户实际上承担的成本应该是230万元。


在230万的租金成本面前,万科面临着如何将现有的意向客户做深度转化的压力。据万科内部人士表示,当前大部分租户选择了10年的租期,首批租户中仅有5户选择3年及5年。同时,万科翡翠书院设置了两种租赁选择,分别为90平米的两居室及180平米的三居室。


从户型定位上判断,万科翡翠书院是一个以家庭为核心的消费群体。那么,项目怎样解决10年周期中存在的刚需问题,如租购同权、商业配套、生活服务等,都是打动客户的关键点,然而从目前来看,初期还看不到太多此类更加完善的信息。


同策咨询机构总监张宏伟表示,高端租赁产品始终是会有一批人能够认可,关键是他的产品和后期的这种增值服务一定要同步跟进。


蓝鲸地产了解到,该项目周边配有公立幼儿园及小学,但万科工作人员表示,“能否就近入学仍需要看国家政策”。不过,按照目前的政策规定,租购同权的政策能否切实保障租户未来的教育问题,依然是一个悬而未决的难题。


易居中心总监严跃进表示,对于租赁房源来说,未来需要对于租售同权等概念做文章,尤其是租房后积分落户等内容需要积极创新。


除了教育问题之外,如何打造一个具有生活氛围的成熟小区也是摆在万科面前的难题。据万科工作人员对蓝鲸地产表示,万科整体的商业配件及公共空间运营,从现在开始就已经在持续丰富中,等到两年项目交付之后,这些配建、运营、活动也都会陆续导入,在项目第一期交付的时候会有一个1.0版本的业态。


对于租赁市场而言,万科自持租赁项目承载着多个意义,它即是国内首个全自持地块,又是首个入世地块,它的实验无疑对市场有很大的探索和指导意义,在“摸着石头过河”中,如何顺利通过市场的考验,且得到持续发展,万科每进一步都需要认真思考。

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